автор - Victor Fecit
Эта моя статья - рассказ о серьёзных проблемах, которые могут быть не видны при покупке недвижимости, но они проявляются позже. То есть это попытка предостеречь от ошибок несведущих людей, которые, возможно, на ажиотажном спросе или поддавшись на сладкие речи крымских риэлтеров и продавцов земельных наделов под ИЖС, захотят без должного исследования купить «видовой» участок на Южном берегу Крыма для постройки дома своей мечты или уже готовый дом.
О том, на чем держится эта терраса, с одного края которой можно увидеть мыс Меганом, а с другой - гору Аю-Даг, лучше не думать.
Я долго колебался, стоит ли публиковать что-то подобное, так как опасался, что могу выдать единичные случаи за правило. Но происходящее со мной лично на протяжении почти 3 лет и наблюдение за происходящим в непосредственной близости от места моего обитания в Крыму, все-таки заставило меня сделать это.
Я решил поделиться как своим негативным опытом, так и предупредить подобных мне людей, которым до миллиардеров из списка Форбс идти как до соседней Галактики, о возможных подводных камнях (а в данном случае, скорее - о «подземных камнях»), которые с высокой долей вероятности могут иметься при покупке земли под застройку на ЮБК или уже под готовыми домами и привести в дальнейшем к неплановым и весьма серьёзным расходам, а то и к утрате имущества.
У меня будет две части: эта статья посвящена моему личному опыту, то есть о моем столкновении в буквальном смысле слова с уже «зарытыми подземными камнями», когда покупаешь готовый дом и не знаешь точно как и на чём его строили, а вторая - про то, что я наблюдаю при строительстве других домов и как готовят земельные участки под строительство, то есть на том этапе, когда эти «подземные» камни ещё только зарывают…
ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. Зарытые подземные камни
Итак, некоторое время назад, нашей семьей было решено купить дом в Крыму, о чем рассказывал в первой публикации на своём канале. Решение оказалось провидческим, так как оно избавило нас от проблем с поездками на море (до этого мы для отдыха обычно использовали морские берега Италии) вследствие случившейся потом пандемии и сложившейся позже геополитической обстановки.
Мы принципиально решили покупать уже готовый дом, чтобы не связываться со стройкой (это, однако, не избавило нас от серьёзного ремонта и прочих строительных работ, но всё по порядку).
Идея была спонтанной, но быстро всеми членами семьи одобренной и вот нами был куплен достаточно просторный дом (около 300 м2 с домиком для помощников по хозяйству). Дом стоял на небольшом участке земли (всего 6 соток) недалеко от Алушты, со стороны, которая ближе к Ялте и при этом ещё в том месте, где окружающая застройка была минимальна (рядом стояло всего несколько домов приблизительно схожего с купленным домом достатка), а вокруг - старинные виноградники, дубово-фисташковые рощи с неумолчными птицами, нереальными видами на море и на несколько природных достопримечательностей: на Аю-Даг справа от нас, на Кастель слева и на Парагильмен позади. Бонусом прилагался вид на Меганом в туманной дали, на Демерджи с Екатериной в фас, на адалары напротив посёлка Утёс и на вершины Кучук-Ламбатского каменного хаоса. Невероятно это всё видеть с одного места, скажут многие из вас? Тогда добью вас тем, что от нас виден еще и малореченский храм-маяк. Впрочем, я бы тоже не поверил, если бы не тот факт, что могу каждый день увидеть это просто поворачиваясь вокруг своей оси (нет, мыс Ай-Тодор с Ласточкиным гнездом, зубцы Ай-Петри, Гурзуфские Адалары и гора Кошка от нас не видны, врать не буду).
Как нами был сделан выбор? Да очень просто:
- Мы прикинули, какой бюджет можем потратить на эту авантюру и отбирали только те объекты, которые в него вписывались с учётом потенциального ремонта (ну не может же ремонт удвоить сумму покупки! )
- Далее определились с локацией в принципе (Южный берег, любимый с детства).
- Решили не искать дом в непосредственной близости к морю ( на первой линии и дороже, и проблемнее из-за водоохранной зоны, и плотнее застройка и оживлённее общество), однако брать дом с обязательным неперекрываемым видом на море, но и не высоко в горах. Золотая середина, в общем.
Ещё в Москве отобрали по этим принципам несколько объявлений и, выйдя на связь, где - с хозяином, а где - с риэлтором (попросив риэлтора также нам подобрать предложения в соответствии с нашими пожеланиями), приехали смотреть объекты.
Два фаворита и оба проблемные
Скажу, что у нас было сразу два «фаворита» и помимо них мы смотрели другие дома скорее для очистки совести, нежели с очень серьёзными намерениями.
Причём, эти два «фаворита» принадлежали одному хозяину (тоже москвичу, как и мы) и он безуспешно пытался продать их как самостоятельно, так и через ВСЕ крымские агентства недвижимости уже в течение 3 лет до нашего приезда (эти два дома в Крыму, кажется, не продавало только самое ленивое агентство и объявлений об их продаже было настолько много, что даже два года спустя после их покупки я находил эти дома в интернете как еще продающиеся).
Наш риэлтор, конечно тоже о них знал и мы его честно предупредили, что уже начали вести переговоры с хозяином напрямую.
Оставлю за скобками рассказ о домах, что были предложены риэлтором, хотя он тоже поучителен в том, что риэлтор прежде всего был нацелен «впарить» нам объекты, которые были выгодны ему, но которые мы по определению не рассматривали как подходящие , так как они не соответствовали нашим требованиям. Но аргументу: «Посмотрите! Там ооочень хорошая цена и лучше объекта вряд ли найдёте, надо брать», мы были не в силах сопротивляться. Смотрели, зная, что все равно брать не будем, если только даром, да и то, чтобы сразу переподарить )). Тем не менее, осмотр всех предложенных домов был полезен, так как только убедил нас в том, что наши «фавориты» - действительно - фавориты.
Кстати, насчёт наших «фаворитов», риэлтор был настроен скептически, дав, на самом деле, достаточно объективную характеристику основным плюсам и минусам.
Не буду писать о всех плюсах и ряде минусов (они всегда индивидуальны у каждого объекта), а вот на двух главных минусах остановлюсь подробно, так как они - основные и типичные для большинства строений в прибрежной полосе Южного берега Крыма, особенно не в зоне городской застройки.
И имена этим минусам - его Величество «ОПОЛЗЕНЬ» и её Светлость «ХАЛТУРА», которые в сочетании могут родить ядерную бомбу замедленного действия.
Типичная структура южнобережного склона
При всех своих климатических достоинствах, исторических и природных красотах, Южный берег Крыма геологически - это весьма зыбкая структура. Горы - молодые, сейсмически неустойчивые, а породы, их слагающее - так вообще зачастую не монолиты, а имеют подобие переложенного глиной штабеля шифера, всего в трещинах, да ещё и лежащего под разными углами и ожидающего своего землетрясения, сильного дождя или безграмотного строителя, чтобы с облечением сползти поближе к морю или прямо в море, весело увлекая с собой творения рук человеческих в виде сараев, домов, дорог и даже дворцов.
Усугубляют положение дел разного рода «отщепенцы» от Главной гряды Крымских гор типа красавца Парагильмена, которые, отколовшись от родителя, начинают свой путь бульдозера к тому же морю, утюжа всё на своём пути, на каком-то этапе превращаясь в живописные каменные хаосы, вроде Кучук-Ламбатского.
Парагильмен невероятно красив в любое время года, но это - гора-убийца: она медленно сползает вниз по склону к морю. Несколько посёлков стоят на его пути.
Схватка с природой
Конечно, строители во все времена это знали, поэтому в Крыму подпорные стенки - это не просто красивая часть пейзажа, а с древних времён необходимость для выживания и саклей и малоэтажных дворцов и современных многоэтажек (хотя с появлением свайных и железобетонных технологий, появилась возможность строить не только «сакли», но и небоскрёбы).
Однако, всем, кто желает иметь недвижимость на ЮБК, надо понимать и смириться с тем, что в схватке человека с природой неминуемо побеждает природа и ее торжество человек может лишь отсрочить, если будет грамотно строить и потом грамотно и своевременно обслуживать, поддерживать и ремонтировать то, что он понастроил. Заметьте, ключевое слово - «ГРАМОТНО». Безграмотно построенные объекты можно попробовать удержать от быстрого сползания к морю только молитвами.
Итак: строить и жить в геологических оползневых реалиях Крыма можно, но осторожно, грамотно и со знанием дела.
Оползни рулят
Вернусь теперь к нашим «фаворитам».
Один из домов, приглянувшихся нам ещё на картинках, как выяснилось уже в процессе исследования перед оформлением приобретения, стоит рядом с оползневой зоной и через участок проходит предполагаемая граница оползня. Второй же дом стоит непосредственно в этой зоне, а прямо перед его уличным фасадом проходит зафиксированная граница оползня.
Имея на руках спутниковый снимок местности с наложением на нее карты границ этого номерного крымского оползня, именуемого «Карабахским», отмеченные красным цветом, мы с некоторым трепетом могли лицезреть на местности красные линии этого геологического процесса не только в виде трещин в грунте и бетонных дорожках, подпорных стенках на участке «наших» и стенах соседских домов, но и в виде громадного валуна, расколовшегося пополам ровно в том месте, где на спутниковом снимке через него проходит граница оползня…
Разумный человек, в структуре своих доходов не имеющий гешефт от сидения на газовой трубе, торговли оружием или лекарствами, должен был бы сразу бежать от этого места куда-нибудь обратно, ближе к Русской равнине, но …
…но в этом месте виды были настолько завораживающими, пение птиц было настолько прекрасным, цвет моря и даже слышный шум прибоя (а ведь 400 метров до него!) были настолько манящими, что мы просто решили найти разумные аргументы за то, чтобы все-таки купить один из этих домов, закрыв глаза на явные минусы.
Широко закрытыми глазами
После консультации не только с профессиональными (независимыми !) строителями, но и с Московским Геологическим институтом, мы сделали выбор меньшего из двух зол: взяли дом, через участок которого предполагаемая граница оползня проходила рядом с уличным бассейном, а не тот дом, который вообще стоял на оползне, а граница оползня проходила перед его уличным фасадом с тем самым треснувшим валуном (кстати, несмотря на то, что этот дом, более старый, стоял прямо на оползне и был более опасным в смысле гео-процессов, но его подпорные стены, бассейн и вообще участок были спланированы и построены явно очень грамотно, так как все это уже простояло 20 лет и пока выглядело крепким, кроме того самого пресловутого валуна; также было минусом , что дом не имел никаких исходных строительных документов: хозяин его сам купил готовым в своё время).
А вот наш дом, более новый, построенный 10 лет назад самим хозяином, хотя и стоял формально вне оползневой зоны и был также весьма грамотно возведён и спроектирован солидной Севастопольской фирмой (нам был представлен проект строительства со всеми расчётами), но вот подпорные стенки и зона бассейна у него как раз были сделаны халтурно (хозяин честно сказал, что, сэкономив, доверил их постройку не профи, а «шабашникам»). На лицо были просадки искусственно насыпанного грунта, трещины в подпорных стенах и даже заметный глазу крен всей чаши бассейна (в чаше трещин не было, она только чуть наклонилась на один бок), что было, по заключению экспертов, следствием не столько оползня, сколько следствием неграмотно насыпанного грунта. Но, по заверениям экспертов, эту проблему можно было решить инженерными средствами и в дальнейшем следить за ней будет легче и дешевле (вот про «дешевле» - я ниже ещё напишу), чем остановить оползень на другом участке в целом. Короче, мы выбрали владение, где потенциально мог «уползти» только бассейн, а не весь дом )). Да, эти «независимые» строители , предоставили нам примерную смету на укрепительные работы. Мы над ней посмеялись, решив, что нас просто разводят как котят и это не может стоить ТАК дорого. Эх, знали бы мы, что это была по факту тоже несколько халтурная смета, совершенно не решавшая глубинных проблем, о которых мы узнали позже))).
… Сделка состоялась после новогодних праздников 2020 года и мы сразу приступили к косметическому ремонту, планируя его завершить к концу марта.
Здесь очень хочется сделать лирическое отступление на тему крымских цен на стройматериалы и услуги , а также отношения крымских исполнителей к заказу. Но это тянет на отдельную и длинную статью, поэтому коротко:
нет, это нельзя ругать. Это надо принять как данность и просто иметь в виду: ценник - конский; исполнители - хорошие улыбчивые люди, но в массе своей невероятно необязательные (избалованные Московским сервисом и возможностями мы, конечно, балдели от крымских реалий и балдеем до сих пор).
однако, нам повезло с главным подрядчиком (найденным просто в интернете) и мы даже завершили ремонт дома всего на два месяца позже, чем планировали.
Проблемы очевидны, но не осознаваемы
Как я уже говорил, на этапе переговоров о покупке, мы выявили ряд проблем, которые были видны даже не специалисту, а именно:
- просевший грунт вокруг бассейна таким образом, что бетонная стяжка вокруг него фактически висела над грунтом (сама стяжка была залита резиновым покрытием типа спортивного взамен кафельной плитки, которая была положена там изначально, но, видать , халтурно и быстро отвалилась: забавно, но первые фото для продажи дома были размещены ещё с этой плиткой, более свежие - уже с этим резиновым покрытием);
- лёгкий, но заметный крен чаши бассейна;
- легкую сырость на внутренней стене одного из подсобных помещений дома;
- большие трещины со следами ремонтных работ на площадке входной группы и ограды, хотя там кафельное покрытие лежало крепко;
- трещины и небольшой крен подпорных стен декоративных террас под розарии рядом с домом.
Мы видели все внешние недостатки, но не предполагали , насколько серьёзными внутренним проблемами они были вызваны…
Тут мне надо опять сделать пояснение, чтобы вы лучше поняли, как было распланировано и организовано пространство нашего земельного участка.
Представьте себе дорогу с видом на море, идущую вдоль кромки склона с уклоном около 45 градусов (до моря, как уже говорил - около 400 метров по прямой, на которых поместилось несколько гектаров виноградников и лиственных рощ).
Чтобы построить дом на этом склоне таким образом, чтобы вход в него был фактически с этой самой дороги, а балконы и окна смотрели на море, склон стёсывается, с одной стороны становясь вертикальной стеной, а внизу превращаясь в подобие ступеньки, на которую и ставится фундамент дома, в нашем случае - на три этажа. При этом над дорогой возвышаются только два верхних этажа, имеющих окна и на дорогу и на море, а нижний этаж имеет окна только на море и второй вход с нижней площадки , на которой организован ещё и бассейн. Стена первого этажа, обращённая к дороге, упирается в стёсанный вертикально склон и дом как бы «прилеплен» к склону первым этажом, а вход с улицы расположен на втором этаже.
Надеюсь, ясно?
Далее, чтобы организовать продолжение этой самой «ступеньки», на которой стоит дом, ниже по склону строится высокая подпорная стена до уровня фундамента дома и между ней и склоном, к которому «прилеплен» дом, насыпается и трамбуется грунт, как вырытый со склона, так и дополнительно привезённый, а перед этим там заливается бетонная чаша бассейна, поверх же насыпанного грунта заливается палуба вокруг бассейна. На оставшейся территории, не занятой бассейном и палубой, разбивается сад с террасами под розарии по тому же принципу (подпорная стенка плюс насыпанный грунт).
То есть склон превращается в ряд дополнительно насыпанных с подпорными стенками террас.
Думаю, тоже понятно.
И вот тут самое основное: если склон состоит из монолитной скалы, то задача строителя просто вырубить в нём подобие «лестницы» со ступенями-террасами и на них хоть вавилонскую башню строй, не то что подпорные стенки.
А если склон сложен из тех самых оползневых пород? Сколько ступенек не делай, сколько стенок не возводи, ежику понятно, что если основание под ними - зыбкое, то для строительства солидного дома либо надо дорыться до скальной породы и на ней лить плиту под фундамент, либо надо бурить шурфы через оползневой слой до скалы, ввинчивать или отливать в ней сваи, на которых и «вязать» плиту под фундамент.
Ну либо - махнуть рукой на затею построить на склоне что-то более серьёзное, чем крольчатник.
Но ведь мы же хотим, чтобы потрясающими видами любовались не кролики, а мы сами…
… поэтому строительство разнокалиберных домов на ЮБК не останавливается ни на минуту в самых неприспособленных для строительства местах, зато с «бомбическими» видами.
Продавец нашего дома, конечно, прекрасно знал все эти тонкости. Более того, он подкупил нас своей честностью, рассказав какие именно «косяки» были допущены при строительных работах. Да, он умолчал о некоторых из них и допускаю, что он мог искренне не знать о них, но так как он сталкивался с их следствиями, то он, будучи уже пенсионного возраста и не имея больше приличного дохода, был не в силах продолжать борьбу со строительными ошибками, поэтому дома и продавал от греха подальше. Я ни в коем случае его ни в чем не обвиняю, я же в начале сказал, что сами себя уговорили закрыть глаза на минусы.
Грунтовые воды и подземные реки
Кстати, купленный дом был построен на фундаменте, залитом на материковой породе, до которой пришлось докапываться глубже, чем планировалось и вследствие этого, чтобы сохранить возможность входа с улицы на втором этаже, а не на третьем, первый этаж дома вместо высоты 3 метра получился под 5 метров.
Начав ремонт, наши строители первым делом озадачились проблемой сырой стены и трещинами на площадке входной группы. Вскрытие показало, что это - не только звенья одной цепи, но и указало на еще одну серьёзную проблему, о которой никто из наших экспертов даже не подозревал.
Имя проблемы - грунтовые воды и даже не просто воды, а целые подземные ручьи. Это только в наше время считается, что южный берег Крыма - вододефицитный. Ни тавры, ни греки, ни татары, ни даже русские во времена империи так не считали. На юге Крыма воды хоть залейся. Масса ручьев всегда стекала и стекает с гор. Но вот только за последние десятки лет из-за строительства без учета гидрологической обстановки, естественные стоки были перерезаны, что привело не только к высыханию привычных для них русел (как наземных так и подземных), но и к тому, что образовались новые русла, ведь вода всегда дырочку найдёт, а эти новые русла стали как ни в чем ни бывало размывать те места, где уже раньше были строения и дороги, построенные и проложенные без учета этих ручьёв.
И, правильно, в нашем случае, вода нашла свою дырочку прямо к стене нашего дома, а так как гидроизоляции по факту не было сделано или она была сделана халтурно, без учета нового подземного ручья, то мокла не только стена, а стала подмываться и верхняя порода склона, которая, как уже говорил, оползневая.
Следствием этих гидро- и гео-факторов стало то, что входная группа дома, жестко связанная с плитой-перекрытием второго этажа, стала отделяться от склона…
Наши строители эту дефектную площадку полностью раздолбили (при этом они обалдели от того, что в опалубке площадки металлической арматуры было меньше, чем пивной стеклотары), заново сделали каркас, гидроизоляцию , заново залили высококачественным бетоном, уложили новую плитку. В общем - это был первый сюрприз, заметно увеличивший изначальную смету на ремонт, но в целом - с домом это была самая крупная проблема.
Цветочки и ягодки
Но это были «цветочки». «Ягодки» выросли, когда мы, решив проблему с входной группой и закончив ремонт и переделки внутри дома под свои вкусы, намеревались вплотную заняться усовершенствованием приусадебного участка в части приведения в порядок запущенных зелёных насаждений и посадки новых.
«Ягодки» выразились в том, что весь следующий год мы вынуждены были заниматься проблемой «уползающего» бассейна и кренящихся подпорных стен, так как скорость их уползания и крена стала увеличиваться на глазах, с сантиметровой точностью показывая соответствие прохождения границ оползня на карте с фактическими границами на местности …
Замечу, что 2020-й и 2021-й годы были пиковыми по засухе и мы вовремя провели укрепление склона, так как осень и зима 2022 года побила все рекорды по осадкам и грунтовых вод стало заметно больше.
Ко всему прочему, появилась трещина, идущая вдоль нашего дома на проезжей дороге.
То есть наш дом-таки продолжал ползти вниз уже с обновлённой входной группой.
Поэтому мы (по рекомендации!!) обратились на фирму, занимающуюся укреплением грунта, где нам сказали, что единственным правильным способом реально затормозить эти процессы будет бурение многометровых шурфов в подпорных стенах, сквозь весь склон, до скальной породы, вставка в эти шурфы полых труб-анкеров и прокачка через них жидкого цемента, который, выйдя из них, пропитает породы склона и насыпной грунт, дойдет до скальной породы и сцепится с ней (ну это как посредством шприца накачать клеем губку и дать ей высохнуть вместе с оставленной в ней иглой). Тем самым, рыхлый грунт превратится в бетонный монолит, став фактически продолжением материковой скалы. То есть один конец анкера войдёт в скальную породу, а другой конец анкера будет залит в специальную бетонную ленту, опоясывающую подпорные стены и для верности ещё завинчен огромными гайками. Да, внешний вид стен пострадает, зато они не уползут.
Чаша бассейна также бурилась аж в 9 местах и в эти шурфы также вставлялись анкера и заливался цемент. Бассейн как бы сажался на сваи. Эти сваи надо было делать ещё при строительстве, но, увы, пришлось дырявить его уже после 10 лет эксплуатации.
Кадр уникален не только тем, что бассейн напоминает дуршлаг, но и то, что пальмы - в снежным покрывале.
Думаю, вы поняли суть процесса укрепления?
Забавно было другое. Даже не астрономическая смета на работы как таковые (помните, нас «потрясла» та первая смета - так вот, та смета была ровно в 4 раза меньше, но так как она была из разряда «халтуры», то проблему она бы не решила ), а то, какая будет смета на цемент, не знал никто))).
Как нам сказали: «Будем закачивать, пока на поверхности дороги не потечёт».
Серьезно, если бы сам не видел, как течёт из всех трещин и щелей на дороге жидкий цемент, я вряд ли бы поверил, что такое может быть: ведь только длина анкеров (по сути - «игл» для того самого шприца) составляла 12 метров, а они уходили в глубь склона под углом 45 градусов. То есть , жидкий цемент должен был пройти через рыхлый грунт, дойти до скальной породы, упереться в неё и, пропитывая все поры в грунте, пойти наверх, к поверхности, пройдя приблизительно путь длиной не менее метров 25. И это погонных метров, а сколько кубических метров цемент должен был заполнить, как я уже сказал, не мог спрогнозировать никто.
Качали несколько дней. На вопрос: «а когда потечёт?» - уклончиво отвечали историей про то, как на каком-то более сложном и более близком к морю, чем наш объекте, вот так же качали-качали, качали-качали… а оно всё не текло, где должно было потечь. Остановились же только тогда, когда в море стало расплываться цементное пятно… Вы поняли юмор?
У нас до моря было все-таки дальше и потекло там, где нужно, то есть задача была выполнена. Продавцы цемента ликовали.
Оползень не побеждён, но остановлен
Итак, резюмируя первую часть своего опуса, скажу, что сейчас мы на какое-то время получили передышку. Оползень, конечно, не побеждён, но остановлен, ошибки строительства исправлены. Не знаю, что будет при землетрясении, которое в Крыму вот-вот ожидается, но уж сам по себе наш дом с бассейном в обозримом будущем в море или на нижнем винограднике не окажется. А всем, кто собирается купить готовый дом на ЮБК, следует четко осознавать, что затраты на устранение только описанных мною проблем могут составить весьма и весьма значительную сумму, которая, возможно, будет сравнима со стоимостью дома и участка. В нашем случае затраты на ремонтно-укрепительные работы уже составили более половины начальной стоимости покупки (для понимания: в 2022 году это - бюджет для покупки неплохого дома с участком 6 соток в восточном Крыму совсем рядом с морем или «видового участка земли 7-9 соток на ЮБК» в нашем районе …)
Во второй части я расскажу о своих наблюдениях за тем, как вокруг не просто халтурно, а я бы сказал - возмутительно безграмотно готовят для последующей продажи совершенно непригодные для строительства участки земли под стройку, либо строят дома с нарушениями ещё более серьёзными, чем был построен наш дом в расчёте на то, что будущий покупатель участка или дома не узнает и не увидит на этапе сделки какие «подземные» камни скрыты под внешне очень благостно оформленной поверхностью, с которой открываются такие прекрасные виды, от которых ты теряешь голову и лезешь в тумбочку за деньгами, спрашивая: «А где поставить подпись на договоре?».
ЧАСТЬ ВТОРАЯ. Рассказ очевидца, с какими нарушениями строят дома в Крыму для продажи
Нельзя не признать, что пока остались в крымских поселках и их окрестностях участки с невероятно красивыми видами, ещё не перекрытыми многоэтажками или крышами соседских «вилл». Но если не подо всеми, то под многими из них, кроются проблемы, которые однажды дадут о себе знать.
На среднем плане этого фото - перелесок на склоне. Чем не заповедник? А вот, как почти это место выглядит на кадастровой карте, можно увидеть на фото следующем.
Участки ждут своих новых владельцев. То, что выглядит как посёлок с дорогами на кадастровой карте - на самом деле пока ещё - оползневой склон, строительство на котором если и возможно , то только с соблюдением жёстких правил.
О том, как эти проблемы, угрожающие купленной Вами недвижимости искусственно создаются ещё на этапе подготовки участка земли под фундамент дома, я сейчас и расскажу.
В первой своей статье на эту тему «Бойтесь в Крыму дома продающих!», я написал о своём личном опыте покупки уже давно построенного дома именно на таком участке, вернее - о последовавших дополнительных расходах, часть которых предвидел, но не ожидал, что они окажутся сопоставимы с начальной стоимостью покупки.
То есть я ранее описал СЛЕДСТВИЕ, которое вытекает из того, что в своё время были сознательно допущены ошибки и нарушения технологии строительства при подготовке площадки под него на оползнеопасных грунтах. Здесь я покажу как эти нарушения делаются в самом начале, то есть в буквальном смысле слова зарываются в землю.
Бросовые, но красивые наделы
В своё время, при Украине, участки около 6 соток под дачи и огороды раздавали чуть не каждому крымчанину на основании некоего закона. Конечно, это было здорово, но власть поступала просто: брался гектар-другой красивой в смысле видов, но бросовой с точки сельхозназначения и капитального строительства, заросшей ясенями-дубами земли на склонах и размечался на кадастровой карте под массу наделов.
То, что на этих склонах комфортно могли жить разве что птицы, зайцы и ежи, так как их уклон часто составлял угол до 45 градусов и эти склоны таили в себе овраги, оползни, ручьи, валуны и прочую природную естественность, никого из чиновников не волновало, что отдать под ИЖС подобную землю - чистая формальность. Более того , они ещё и грели руки на том, что «первое решение» о выделении земли было почти бесплатным, а вот потом, чтобы землю оформить надлежащим образом и тем более под строительство дома, требовалось внести «мимо госкассы» сумму 10-15 тыс долларов. Бизнес у «решал», связывающих конечного владельца «Крымской сотки» с весьма жадными до денег чиновников, от которых зависела не только быстрота, но и само оформление документов, процветал.
Однако, далеко не все себе могли это позволить и до 2014 года Крым ещё сохранял внешность заповедника там, где на кадастровых картах сначала Украины, а потом России он уже был размечен под дачно-коттеджно-огородные посёлки с дорогами и коммуникациями «по границе».
Кстати, те самые коммуникации, хотя и планировались быть проведёнными за счёт казны, но только в «розовой» теории. На «чёрной» же практике, владельцы земли тянули и прокладывали дороги, свет и воду (а самые «крутые» - газ) за свой счёт. «Решалы» и чиновники также снимали с этого свой процент. Центральная же канализация по умолчанию выступала пунктом хоть какой-то экономии в этой денежной соковыжималке и даже хотя бы септиком особо никто не заморачивался «ибо склон всё впитает» (это вообще тема для отдельного исследования!)
Но мало у кого доходило дело даже до общения с «решалами» на первом этапе. Денег у людей в массе своей особо не было не то что на освоение участка, но и на его оформление, поэтому прекрасные видовые склоны так и стояли нетронутыми, радуя глаз местных жителей и отдыхающих, никому из фактических владельцев особо не нужные.
С возращением в Россию жители Крыма, что бы кто из них ни говорил, опять-таки в массе своей, получили прекрасную возможность улучшить своё финансовое положение, продав за пару-тройку миллионов рублей свои дармовые «6 соток». В России оформить свой выделенный при Украине надел можно было быстро и бесплатно. Главное - иметь гражданство РФ и поставить свой участок на кадастр до определённого срока. Подавляющее большинство это сделало. При этом, особо никто не разбирался, что земли как были бросовыми (в смысле строительства) ещё со времён Екатерины, так ими и остались при Владимире.
Продажи с лукавством
Случались и наглые обманы: местный риэлтор рассказал историю про то, что под участки был в своё время «нарезан» заповедный буковой лес в районе Демерджи. И уже при России часть этих участков удалось через красивый сайт в интернете (!) продать людям, живущим в ее серверных широтах. Но вот только северяне лишь позже узнали, что стали счастливыми обладателями леса, в котором не то что строить нельзя, срубить даже кустик невозможно и гулять можно только с осторожностью.
Ещё раз скажу : крымчане в массе своей - добрые, отзывчивые, улыбчивые люди. Но некоторые из них приезжих рассматривают лишь как некий неодушевлённый источник корма по принципу: «не слукавишь - не съешь». Как кто-то сказал про моего 90-килограммового алабая: «Он смотрит на тебя добрыми, виноватыми собачьими глазами, которые говорят: «Подойди ко мне! Я тебя съем, но нежно».
Вот и владельцы земли, решив ее с максимальной выгодой реализовать, делают это по принципу: «лукаво продать , а потом - хоть трава не расти». А глаза при этом добрые-добрые…
Поэтому, когда уже в течение трёх лет я наблюдаю, как вокруг меня леса, оползневые склоны, овраги, балки и русла ручьев превращаются в площадки под строительство, про которые в объявлениях о продаже следом появляются тексты, сравнимые по красоте с лирикой Афанасия Фета, мне на ум только и приходят эти слова про мою собачку.
Итак, как можно продать землю, непригодную для строительства дома, так как она не только расположена на крутом склоне, но и в оползневой зоне, не имеет коммуникаций и даже подъездных дорог, но имеет только один плюс: с неё открывается (пока ещё) прекрасный вид на море?
Верно: попробовать ее «причесать» так, чтобы она выглядела пригодной.
Засыпка как причесывание
Вот два самых распространённых способа «причесать»: в случае оврага или балки - засыпать их привозным грунтом, сделав тем самым горизонтальную поверхность, а в случае склона или обрыва - досыпать его до такой же горизонтальной поверхности тем же способом.
Какой это грунт, откуда этот грунт - хоть с другой стройки, хоть со свалки, хоть экологически чистый, хоть экологически грязный - неважно! Главное - низкая цена, где платишь больше за его транспортировку, чем за сам грунт, так как очень часто этот грунт - мусорный и за его утилизацию ещё и платить надо (строительство домов и дорог по федеральной программе в Крыму идёт полным ходом и земля роется и перевозится туда-сюда в циклопических масштабах).
Главное - при минимальных затратах кратно увеличить стоимость земли и с улыбкой «впарить» ее «счастливому» покупателю. Как вариант, ещё и построить на ней дом «под отделку» для дальнейшей продажи. Что уже там потом вылезет или сползёт - не проблемы «счастливого» продавца.
Ещё год назад это была лесная балка, по дну которой протекал ручей. Сейчас - прекрасный видовой участок со строящимся домом… Но там, где ровная поверхность засыпанной балки заканчивается, там это просто - куча грунта (следующее фото), которая в перспективе сползёт вниз по склону, если не провести дорогостоящих работ по ее укреплению.
Без серьёзных укрепработ - это не участок под строительство, а просто куча грунта в овраге. Да ещё и с ручьём на дне.
Конечно, описанные способы - в целом обычная строительная практика, если бы не пару «но».
Первое - вышеупомянутая экологичность. Скажите, Вы хотели бы, чтобы Ваш будущий дом или сад стояли на отвалах асфальта со старых дорог или грунта, вырытого с мусорный свалки? Если ответ утвердительный, перейдём ко следующему «но».
Второе - Вы хотите, чтобы Ваша недвижимость однажды уползла от Вас, так как грунт под ней - насыпной, неутрамбованный, толком незакреплённый, да ещё под этим самым грунтом - не скальная порода, а оползневая или в глубине пролегает русло природного ручья?
Тоже ответ утвердительный?
Ок, бывает.
Тогда тоже для себя ответьте на вопрос: а Вы готовы к тому, что затраты на решение вышеописанных скрытых проблем могут быть сравнимы с затратами на приобретение недвижимости как таковой, а то и превысить ее?
Если на все ответы Вы ответили «да», то прошу прощения, что отнял у Вас время, потраченное на чтение этого текста.
Если все-таки Вы хотите иметь домик мечты на Южном берегу Крыма с видом на море или горы и на старости любоваться ими, сидя на его террасе, вдыхая ароматы посаженного Вами сада, а не постоянно решать проблемы (описанные в моей предыдущей статье), которые были заложены под него в своё время добрым и улыбчивым продавцом, обязательно узнайте в том числе, что таят в себе недра под участком земли, которую покупаете, чтобы принять верное решение.
Victor Fecit, май 2022г.
.
